El diario
Para quienes buscan departamentos en venta en CABA, la ciudad ofrece una enorme diversidad de tipologías, precios y ubicaciones, consolidando oportunidades para distintos perfiles de compradores gracias a la reactivación del mercado en zonas céntricas.
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Barrios más demandados para comprar departamentos en CABA
Palermo lidera la lista con 12.377 unidades disponibles, seguido por Recoleta con 6.638, Belgrano con 6.407 y Caballito con 5.420 departamentos en venta. Núñez se destaca como el barrio más buscado, con un 7% de participación en el total de búsquedas, donde predominan los departamentos de dos y tres ambientes usados, con precios promedio de USD 125.000 para un 2 ambientes y USD 164.000 para un 3 ambientes.
Tradicionalmente, la zona norte compuesta por Palermo, Belgrano y Recoleta se ha posicionado como la zona más demandada. Sin embargo, Villa Urquiza y Caballito crecieron en popularidad gracias a su oferta de transporte público y su relación precio-calidad, mientras que San Telmo y Boedo atraen tanto a inversores que buscan rentabilidad en alquileres como a jóvenes profesionales y familias.
El mercado inmobiliario de la ciudad continúa su recuperación, con febrero registrando la mayor cantidad de escrituras para ese mes en los últimos 17 años, mientras crece el interés por unidades chicas en barrios donde el precio del metro cuadrado todavía se mantiene por debajo del promedio general.
Tipologías más buscadas: departamentos en venta en Capital Federal
Los departamentos de uno y dos ambientes se mantienen entre los más demandados, ya que su tamaño, costo intermedio y alta rotación los posicionan como los formatos más buscados para obtener una renta, concentrándose las mayores oportunidades en barrios del sur y algunos del centro porteño.
Los departamentos de dos ambientes en venta lideran la demanda en varios barrios tradicionales porteños, con casos como Monserrat, San Telmo, San Cristóbal y Recoleta mostrando una demanda superior a la oferta para esta tipología, donde en Monserrat el 50% de la demanda se concentra en 2 ambientes mientras que la oferta apenas llega al 39%.
Monoambientes y unidades compactas
Los monoambientes son ideales para quienes viven solos, trabajan desde casa o buscan una unidad con bajo mantenimiento, con oferta firme en barrios como Almagro, San Telmo y Balvanera. Los 10 barrios más baratos para monoambientes son Villa Soldati con USD 21.420, Villa Lugano con USD 33.516, Nueva Pompeya con USD 44.258, Parque Avellaneda con USD 47.817, Villa Riachuelo con USD 48.605, La Boca con USD 49.928, Floresta con USD 51.345 y Versalles con USD 54.684.
Departamentos de tres ambientes
En Capital Federal, departamentos de tres ambientes en venta también son muy buscados, sobre todo en barrios con perfil residencial, donde en Colegiales la demanda por esta tipología alcanza el 44% mientras que la oferta apenas llega al 26%, generando un importante desfasaje. En Parque Avellaneda, Constitución y San Cristóbal se pueden conseguir unidades de tres ambientes por entre USD 55.000 y USD 65.000, muy por debajo del promedio general de CABA que ronda los USD 87.000 para este tipo de propiedades.
Unidades familiares de cuatro ambientes o más
Aunque los departamentos de 4 ambientes o más suelen tener una menor proporción de demanda general, existen barrios donde este segmento está subofertado, destacándose Núñez donde la demanda alcanza el 25% pero la oferta disponible solo representa el 17%, lo que sugiere una falta de stock en este segmento familiar de gama media-alta.
Evolución del stock disponible y venta de departamentos en Buenos Aires
El sector consolidó su recuperación en 2025, impulsado por el repunte de los precios, el aumento de las escrituras y el regreso del crédito hipotecario, que amplió la base de compradores y reactivó la demanda formal. En CABA, los tres segmentos —pozo, a estrenar y usados— mostraron subidas interanuales que oscilaron entre un 5% y un 11% durante 2025, con una dinámica más sostenida y menos dispersa que en 2024.
Durante 2025, el mercado del usado fue el gran protagonista, con precios más competitivos, una oferta amplia y propietarios dispuestos a negociar, concentrando gran parte de las operaciones, a diferencia del inmueble a estrenar condicionado por el fuerte aumento de los costos de construcción.
Los precios de cierre de año con los que arranca el mercado en 2026 en CABA fueron de 1.331 dólares el metro cuadrado en el caso de los departamentos y de 2.609 dólares en el caso de casas, mientras que en el mercado de alquiler los precios fueron de $12.622 el m2 para casas y de $16.197 para departamentos.
Preferencias actuales de compradores en departamentos en venta en CABA
Los compradores valoran cada vez más los detalles funcionales: buena ventilación, balcones amplios, posibilidad de teletrabajo, edificios con bajas expensas y, sobre todo, inmuebles con escritura lista para escriturar.
En muchos casos, los inversores y usuarios finales priorizan departamentos que requieren arreglos menores, como pintura o cambio de artefactos, pero que se encuentran en barrios bien conectados y con potencial de revalorización.
Por tipo de unidad, los departamentos de 2 ambientes presentan la mayor rentabilidad promedio con un 5,53% anual, seguidos por los de 3 ambientes con 5,37% y los monoambientes con 5,34%, mientras que el atractivo de las unidades de 2 ambientes se explica por su demanda sostenida y por valores de venta relativamente contenidos.
Factores clave que priorizan los compradores:
- Conectividad y transporte: cercanía a subte, tren y metrobús
- Servicios educativos y de salud: proximidad a colegios, universidades y centros médicos
- Espacios verdes: acceso a plazas y parques
- Comercios y gastronomía: variedad de opciones en el barrio
- Seguridad: zonas con baja tasa de delitos
Tendencias del mercado inmobiliario para 2026
El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa que marca un antes y un después, con un cambio de clima que comenzó a consolidarse durante 2025 y proyecta un 2026 con fuerte dinamismo y recuperación de valores.
No se trata solo de una mejora coyuntural sino del cierre de un ciclo de ajuste prolongado y el inicio de una nueva fase caracterizada por mayor previsibilidad, retorno de la confianza y reactivación sostenida de la demanda.
El retorno del crédito hipotecario marcó un punto de inflexión: tras años de escasa oferta, el financiamiento volvió a canalizarse hacia la vivienda y tuvo un impacto significativo sobre la demanda, dinamizando las operaciones entre finales de 2024 y mediados de 2025.
En 2026, el desarrollo inmobiliario de la ciudad no será homogéneo: siete de cada diez proyectos se concentrarán en nueve barrios porteños, con la actividad constructiva polarizada geográficamente, donde corredores consolidados profundizan su expansión y concentrarán aproximadamente el 70% de los lanzamientos de obra, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos durante el año.
Principales tendencias para 2026:
- Mayor competencia entre compradores: aumento en la demanda efectiva
- Recomposición gradual de precios: ajuste al alza en zonas consolidadas
- Expansión hacia barrios intermedios: crecimiento en Agronomía, Paternal y Chacarita
- Preferencia por propiedades aptas para crédito: mayor accesibilidad financiera
- Valorización de amenities: SUM, parrilla, pileta y coworking post pandemia
El mercado de departamentos en venta en CABA presenta un panorama dinámico y diversificado para 2026. En muchos barrios hoy resulta más económico comprar un departamento usado que construir uno nuevo, ya que mientras construir un producto medio puede costar entre USD 2.500 y USD 3.200 por m², en barrios como Caballito, Almagro, Villa Urquiza o Belgrano el m² usado se mueve todavía entre 1.900 y 3.000 dólares.
La combinación de oferta variada, barrios consolidados y nuevas zonas emergentes permite que cada comprador encuentre opciones acordes a su presupuesto y necesidades, aprovechando un momento de reactivación sostenida del sector inmobiliario.
