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El regreso del financiamiento bancario modificó el perfil de la demanda inmobiliaria durante 2025, pero 2026 trajo un escenario diferente.
Entre enero y junio se contabilizaron 11.607 altas de préstamos para la vivienda, lo que representa una caída interanual del 42,1% en comparación con las 20.035 operaciones concretadas en el mismo período de 2025. Este retroceso en el acceso al crédito contrasta con un mercado de compraventas que se mantuvo relativamente estable, evidenciando dos velocidades distintas dentro del sector.
El mercado porteño cerró la primera mitad del año con casi 30.000 escrituras de compraventa, un volumen prácticamente idéntico al acumulado entre enero y junio de 2025. Sin embargo, la proporción de operaciones financiadas cayó notablemente. Mientras que en 2025 una de cada cinco compraventas se concretaba con crédito, en 2026 esa participación se redujo al 11% del total. La diferencia la absorbió el comprador con capacidad de pago en dólares, quien recuperó protagonismo en un contexto de menor disponibilidad crediticia.
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Para quienes buscan definir una compra con financiamiento bancario, el punto de partida cambió. Antes de recorrer propiedades, resulta necesario buscar una propiedad para comprar con créditos hipotecarios dentro de un rango de valores realista, ajustado a la capacidad de aprobación que cada entidad financiera establece según ingresos, antigüedad laboral y ahorro previo.
Entre la solicitud, la aprobación, la búsqueda del inmueble, la tasación y la escrituración pueden transcurrir varios meses, lo que obliga a planificar con anticipación y considerar que las condiciones crediticias pueden modificarse durante ese período.
Qué cambió en el acceso al crédito y su reflejo en las operaciones
En los primeros siete meses se registraron 13.329 altas, frente a las 25.160 contabilizadas durante el mismo período del año pasado, según el monitor de Banco Hipotecario. La contracción del financiamiento fue más pronunciada que la del mercado en general. En el primer semestre se realizaron 55.035 escrituras en la provincia de Buenos Aires y 29.477 en la Ciudad, con bajas interanuales del 7,8% y 0,2%, respectivamente. La brecha entre ambos indicadores revela que el mercado logró sostenerse gracias a compradores que no dependieron del sistema bancario.
Las condiciones financieras se endurecieron: aumentaron las tasas y disminuyeron los plazos. Este cambio en las reglas de juego redujo el universo de potenciales compradores con acceso a financiamiento.
El Banco Nación pasó de ser el principal actor del sistema a convertirse en un jugador claramente dominante, absorbiendo buena parte de las operaciones que anteriormente realizaban bancos privados. La concentración institucional limitó las alternativas disponibles para quienes buscaban comparar condiciones entre distintas entidades.
Tipologías, rangos de valor y zonas que captan la demanda financiada
La demanda de propiedades en venta en el Área Metropolitana de Buenos Aires representó el 45% del total de búsquedas durante el primer trimestre de 2026. Frente a un año atrás, la participación de la compra creció siete puntos porcentuales.
Este incremento en el interés por adquirir propiedades no se tradujo proporcionalmente en operaciones con crédito hipotecario, pero sí marcó un cambio en las preferencias del mercado.
Los PH fueron los inmuebles con mayor presión de demanda en todas las zonas. En CABA, un aviso de PH recibe más del doble (103%) de consultas que un departamento promedio.
Esta preferencia responde a la búsqueda de unidades con mejor relación precio-superficie, especialmente relevante cuando el presupuesto depende de una aprobación bancaria con montos acotados. Las unidades de uno a tres ambientes en barrios con buena conectividad concentraron la mayor parte de las consultas vinculadas a financiamiento.
En cuanto a zonas, la zona norte del GBA se beneficia especialmente del crédito hipotecario, ya que ofrece propiedades más amplias a precios que entran en los montos financiables. Dentro de la Ciudad, barrios como Caballito, Almagro, Villa Crespo y Flores registraron mayor actividad en el segmento de propiedades accesibles mediante crédito. El problema está más en la demanda afectada por falta de crédito, poca seguridad jurídica y poca estabilidad, que por una sobreoferta de producto, según análisis de brokers del sector.
Unidades de uno y dos ambientes
Las propiedades más pequeñas captaron la atención de compradores que accedieron a montos de financiamiento limitados. La relación entre precio total y capacidad de endeudamiento determinó que este segmento concentrara la mayor proporción de operaciones con crédito durante el primer semestre.
Propiedades en barrios medios
Zonas con valores por metro cuadrado inferiores a los de Palermo, Belgrano o Recoleta permitieron que compradores con ingresos medios pudieran acceder a financiamiento bancario. La demanda se orientó hacia unidades en buen estado, con expensas moderadas y cercanía a medios de transporte.
Desarrollos en pozo con facilidades
En todo el mercado inmobiliario en 2026, los pisos de nueva construcción superan a todos los demás tipos de inmuebles. Las unidades en construcción con planes de financiación directa del desarrollador complementaron la oferta bancaria, aunque con condiciones y plazos distintos a los del sistema tradicional.
Cómo ordenar una búsqueda cuando el presupuesto depende de una aprobación bancaria
Definir un rango realista antes de recorrer propiedades evita desgaste innecesario. El primer paso consiste en consultar con al menos dos entidades financieras para conocer el monto máximo de financiamiento disponible según el perfil de ingresos y ahorro previo. Las entidades suelen financiar entre el 70% y el 80% del valor de tasación, lo que implica contar con un ahorro en dólares equivalente al 20% o 30% restante, más los gastos de escrituración.
Una vez establecido el monto aprobado, la búsqueda debe concentrarse en propiedades cuyo valor de mercado se ajuste a ese presupuesto. Considerar que el valor de tasación puede diferir del precio de publicación resulta fundamental para evitar sorpresas durante el proceso. Las tasaciones bancarias suelen ser más conservadoras que los valores de oferta, especialmente en zonas donde los precios subieron de manera reciente.
La documentación requerida incluye recibos de sueldo, certificados de antigüedad laboral, declaraciones juradas de bienes y constancias de ingresos adicionales. Reunir esta información antes de iniciar la búsqueda acelera el proceso de aprobación una vez identificada la propiedad. Los tiempos de respuesta varían según la entidad, pero en promedio oscilan entre 30 y 60 días desde la presentación completa de la documentación hasta la escrituración.
Otro aspecto a considerar es la estabilidad de las condiciones crediticias. Las tasas de interés y los plazos de financiamiento pueden modificarse entre el momento de la precalificación y la firma de la escritura. Mantener comunicación fluida con el oficial de crédito y monitorear cambios en las políticas de la entidad permite anticipar ajustes en el presupuesto disponible.
Qué esperar de los próximos meses según el comportamiento estacional del mercado
Los movimientos registrados durante julio y agosto constituyen señales adelantadas sobre la evolución del mercado durante el último trimestre de 2026. Históricamente, el último trimestre del año concentra la definición de búsquedas que se concretan en el verano. Las consultas y reservas realizadas entre septiembre y noviembre suelen traducirse en escrituras durante diciembre, enero y febrero, cuando el mercado alcanza su pico de actividad estacional.
Durante junio y julio, el ritmo mensual de altas mostró un piso de recuperación al estabilizarse cerca de las 1.800 operaciones por mes, aunque sin alcanzar los volúmenes del año anterior. Esta estabilización sugiere que el mercado encontró un nuevo nivel de actividad, inferior al de 2025 pero sostenido en el tiempo. La pregunta es si las condiciones crediticias se mantendrán estables o si habrá ajustes adicionales que modifiquen el panorama.
El mercado consolidó su recuperación en 2025, impulsado por el repunte de precios, el crecimiento de escrituras y el regreso del crédito hipotecario, que amplió el universo de compradores y reactivó la demanda formal. Sin embargo, 2026 mostró que esa expansión no fue lineal. La retracción del crédito obligó al mercado a recalibrarse, con mayor peso del comprador en efectivo y menor participación del financiamiento bancario.
De cara a los próximos meses, la evolución de las tasas de interés, la disponibilidad de líneas de crédito y las políticas de las entidades financieras determinarán si el último trimestre replica el patrón estacional histórico o si la actividad se mantiene en niveles moderados.
La evolución del segundo semestre estará marcada por las decisiones de los bancos y por las nuevas herramientas que impulsen tanto el Gobierno nacional como las provincias. La capacidad del sistema para ampliar el acceso al financiamiento sin comprometer la estabilidad de las condiciones será clave para reactivar la demanda de propiedades con crédito.
El comportamiento del mercado durante 2026 evidenció que el acceso al crédito hipotecario no es un factor estático. Las variaciones en las condiciones de financiamiento impactan directamente en el volumen de operaciones y en el perfil de la demanda. Comprender esta dinámica permite anticipar escenarios y ajustar estrategias de búsqueda según la disponibilidad real de financiamiento.
Para quienes planean una compra con crédito, la clave está en ordenar la búsqueda a partir de un presupuesto verificado, no estimado. La diferencia entre lo que se desea comprar y lo que el sistema bancario está dispuesto a financiar define el margen de acción real. En un contexto donde las condiciones pueden cambiar, anticiparse y contar con información actualizada marca la diferencia entre una búsqueda eficiente y un proceso que se extiende sin resultados concretos.
